‘Bóc mẽ’ kiểu làm giá nhà, ăn tiền chênh của môi giới

Vì lợi nhuận, có những công ty môi giới bất động sản đã thổi phồng giá sản phẩm để hưởng hoa hồng lớn. Nhất là khi tình trạng bán cắt lỗ diễn ra ồ ạt như hiện nay, nhiều sản phẩm tưởng lỗ nhưng thực tế không phải vậy.

Cách ăn chênh lệch cao

Do đợt dịch Covid-19 kéo dài, thị trường địa ốc Không còn là môi trường dễ kiếm tiền như trước đây, nên có rất nhiều môi giới để sống được phải nghĩ ra nhiều “chiêu trò” để kiếm tiền. Nhiều người bất chấp dịch vẫn kiếm được hàng chục triệu đồng trong vài tuần.

Theo nhà môi giới Nguyễn Anh Toàn, sàn giao dịch địa ốc Nam Từ Liêm (Hà Nội) chia sẻ, hiện nay nhiều công ty môi giới vẫn sử dụng chiêu “lướt qua tay” là mua đất của các chủ đất rồi bán lại kiếm tiền chênh lệch. Chẳng hạn, với lô đất được mua với giá khoảng 2,1 tỷ đồng, một số môi giới đã góp tiền mua lại và bán lại với giá khoảng 2.175 – 2,2 tỷ đồng. Với mặt đất, môi giới có thể kiếm tiền chênh từ 50-100 triệu đồng / căn, với chung cư hoặc bất động sản, mức chênh lệch còn có thể cao hơn.

Theo ông Toàn, mức chênh lệch sẽ lớn hơn khi môi giới có thể mua trực tiếp từ chủ đất muốn bán (hoặc cần tiền gấp), sau khi thương lượng có thể giảm vài chục triệu đồng / lô, sau đó nhắm đến người mua ở thực.

Tất nhiên, mức chênh lệch này phải phù hợp với mặt bằng chung trên thị trường hiện tại, không thể quá cao vì đa phần khi mua trực tiếp từ chủ đất thì giá đã mềm hơn so với mặt bằng chung. Nhưng dù chênh lệch như thế nào thì môi giới vẫn có thể lãi từ vài chục đến vài trăm triệu đồng.

Đối với việc thổi phồng cắt lỗ gần đây, ông Toàn chia sẻ, thứ nhất, đó là chiêu trò của môi giới để lấy thông tin hoặc kích cầu khách hàng.

Thứ hai, ngay cả khi giá bán thấp hơn, con số lỗ mà người bán đưa ra vẫn là ảo. Cụ thể, lỗ ảo là giá chênh lệch giữa lần bán đầu tiên và các lần sau của chủ đầu tư, nếu là người mua đầu tiên, bạn có thể lãi từ 10-15%. Do đó, nhà đầu tư chỉ cần bán rẻ hơn giá chủ đầu tư 5% là có thể kiếm lời từ 5 – 10%. Như vậy, bán “cắt lỗ” 5% nhưng thực chất không lỗ.

Theo đó, ông Toàn cho rằng để biết chính xác giá của chung cư Ban đầu, cách đầu tiên và nhanh nhất, hãy yêu cầu người bán cho xem báo giá của chủ nhân. Chứng từ này bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư nên nếu họ là chủ sở hữu căn hộ thì chắc chắn sẽ có. Từ phiếu báo giá này có thể biết được giá bán căn hộ có chênh lệch nhiều so với giá gốc hay không.

Tuy nhiên, nếu căn hộ đã có sổ đỏ, chủ căn hộ thường không còn lưu trượt giá. Lúc này, để xác định giá trị căn hộ, người mua cần tham khảo thêm bạn bè, người thân, thậm chí là các hội nhóm trên mạng xã hội, hoặc tìm một môi giới có kinh nghiệm hỗ trợ. .

Mẹo để người mua xác định đúng giá trị sản phẩm

Chia sẻ với phóng viên, chị Ngô Thùy Chi, sàn giao dịch Đất Việt, mẹo xác định chính xác giá đất, nhà, căn hộ phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là người mua phải nắm rõ. làm rõ các thông tin đã và đang kinh doanh trên địa bàn hoặc nhờ các đơn vị chuyên môn thẩm định.

Nhưng nếu bạn giỏi tính toán và quan sát, bạn cũng có thể mua một chiếc địa ốc với một mức giá hời. Chẳng hạn, nếu hai lô đất liền nhau có diện tích xấp xỉ nhau được bán với giá 1,8-2 tỷ thì lô đất của người định mua cũng có mức giá dao động trong khoảng này.

Bên cạnh đó, công thức ước tính giá trị công trình rất dễ áp ​​dụng. Chẳng hạn, căn nhà 4 tầng ở Nam Từ Liêm, diện tích 45m2, xây năm 2008, thời gian sử dụng nhà là 50 năm, đơn giá xây mới là 6 triệu / m2.

Đối với đất sẽ được tính theo giá đất được chỉ định trong bảng giá đất của Thành phố Hà Nội. Áp dụng công thức để ước tính: (Diện tích căn nhà x đơn giá xây dựng x giá trị căn nhà) + (Diện tích đất x giá đất). Như vậy, ước tính tổng giá trị nhà, đất mà người mua sẽ vào khoảng 2,8 tỷ đồng.

Theo bà Chi, có một quy luật chung của giới môi giới là đối với căn hộ chung cư, tỷ lệ mất giá sau 3 năm sử dụng sẽ là 20%. Các năm sau sẽ cộng dồn tỷ lệ khấu hao, tùy theo quy định của sàn.

Nghĩa là người đó mua căn hộ với giá 3 tỷ đồng. Trong vòng 3 năm, nếu người mua muốn bán lại, môi giới sẽ trừ 20% là 600 triệu đồng. Nếu đến năm thứ 4, người mua mới quyết định bán, có thể tỷ lệ khấu trừ sẽ là 22 – 23%, tùy theo thỏa thuận.

Đặc biệt, với những căn hộ chung cư, chưa có sổ hồng, mức khấu hao sẽ còn cao hơn, có trường hợp trên 30% và môi giới còn ép giá với gia chủ.

Như vậy, người mua có thể kiểm tra giá bán của các căn hộ xung quanh, nếu chênh lệch quá cao so với những gì môi giới nói thì tránh mua.

Theo Biên tập viên House Việt | con người Việt Nam